백원기님이 쓰신 이 책을 읽으면서 처음으로 본인의 경험으로 이런 책을 쓸 수 있는 이 사람은 어떤 분일까? 하는 궁금증이 생겼다.
단순히 부동산을 투자에 활용하는 방법을 알려주는 기술적인 방법론에 대한 책이 아니라 나이 지긋한 노신사께서
"내가 젊은 시절부터 부자가 되려고 안 해본 것 없이 다 해봤는데, 젊은이 부자를 꿈꾼다면 이렇게 하게"
하는 그런 책..
짧은 책에서 이 분이 하고 싶은 모든 말을 다 담진 못했겠지만, 이 분은 굉장히 큰 어른일 것 같은 느낌이 든다.
최근에 200채 이상의 빌라를 갭투자한 집주인이 사라져 세입자들이 난감한 상황에 놓였다는 기사도 있었고 '그것이 알고 싶다'에서도 비슷한 내용을 다루었었다. 이 사람은 투자를 한 게 아니라 투기꾼의 마음으로 부동산이라는 수단을 활용했던 것 뿐이라고 생각한다.
암튼 예상보다 술술 읽히는 책을 잡고 하루 밤에 읽어내려갔다. 그리고 기억하고 싶은 구절이 많아서 이 곳에 남겨본다.
많은 주택을 소유하기 보다 몇 채의 주택을 소유함으로써 대출 부담을 줄이고, 전세 주택도 가급적 반전세나 월세 방식으로 전환하라.
핵심은 임대 수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다.
월급이 들어오는 날 일정의 금액이 나의 저축통장으로 자동이체 되도록하세요. 그리고 그렇게 일정한 금액이 12번 혹은 24번 모이는 날, 이 자금을 그에 맞는 부동산으로 전환해야 합니다. 근로소득이 사라지는 노후를 대비하여 근로소득이 있는 20~35년동안 소득 증가분에 맞게 저축액을 늘려야합니다.
성공적인 투자 비결: 이슈가 되지 않은 곳에 진주가 있습니다. 반드시 저위험 투자를 해야 합니다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건이어야 합니다.
부동산 투자가 사업에 비해 더 안전하고 성공 가능성이 큰 이유는 투자 지역을 제대로 분석할 수 있다면 대부분의 위험을 피할 수 있기때문입니다. 예컨데 서울처럼 더 이상 주택을 지을 땅이 없다면 희소성이 커지므로 가치가 올라갈 것이라고 예측할 수도 있습니다.
은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금 흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야 합니다. 언제까지 투자해야 할까요? 근로로 얻는 고정 수입이 끊길 때까지 계속해야 합니다. 그 기간 안에 비 근로소득이 근로 소득을 앞지르도록 만들어야 하는 겁니다.
단, 대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전세를 월세로 바꿔나가는 것이 현명한 전략입니다. ... 앞으로도 물가상승률은 더욱 높아질 겁니다. 이를 방어할 수 있는 것은 실물자산이며, 실물자산의 대표는 바로 부동산입니다.
사람이 거주할 집을 결정하는 조건은 여러가지입니다. 직장, 주변환경, 학교, 관공서, 병원, 쇼핑몰, 공기, 문화시설, 자부심, 교통, 하지만 그 중에서도 제일 중요한 것은 바로 직장입니다. 살고 있는 동네가 금융가나 아이티밸리가 된다면 특 에이급 지역이 됩니다. 1급 상업지가 되는 것도 좋습니다. 많은 일자라기 생긴다는 사실이 중요하며 그 일자리의 평균 연봉이 얼마인지에 따라 그 지역의 주택 가격이 바뀌기도 합니다.
사람이 거주할 집을 결정하는 조건 중에서도 제일 중요한 것은 바로 직장입니다.
직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다.
인구가 감소하면 모든 부동산 가격이 폭락한다는 말은 거짓말입니다. 첫째, 인구는 감소하지 않습니다. (출산율은 감소하나 사망률 또한 감소하고 있으므로. ) 둘째, 통일로 인한 북한 인구의 유입을 감안하지 않았습니다. 셋째, 부동산 가격은 하락할 수 있지만 모든 부동산이 그런 것은 아닙니다. 수요가 늘어나는 곳은 있으며, 그곳의 부동산 가격은 반드시 상승합니다.... (생략)
수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다. 따라서 서민층이 거주하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다.
노인들은 다음과 같은 주택을 선호하게 될 겁니다. 첫째, 도심에 위치한 주택, 가까이 병원이 있고 각종 편의 시설을 이용할 수 있어야합니다. 둘째, 소형 주택, 생활비를 줄이는 차원에서 유지비용이 적게 드는 집을 선택할 겁니다. *관리비와 유지비용이 많이 드는 주택 순서: 주상복합아파트>타운 하우스>대형 아파트>소형 아파트>원룸 오피스텔>빌라 셋째, 지하철 역세권에 위치한 주택. 이와 같은 이유로 저는 소형아파트와 빌라에 투자하는 것이 좋다고 봅니다.
어떤 경우 부당산 가격이 비정상적이라고 볼 수 있을까요? 첫째, 매매가 대비 전세가가 70%가 넘는 부동산. 둘째, 매매가 대비 전세가가 30% 이하인 부동산. 전세가가 낮은 아파타의 경우 전세가가 올라가든지 매매가가 내려갑니다. 저는 매매가가 내려갈 가능성이 크다고 생각합니다. 용인, 분당, 강남의 아파트가 그랬습니다. 전세가 율이 높은 아파트는 전세가가 내려가든지 매매가가 올라갑니다. 저는 매매가가 오를 가능성이 크다고 생각합니다. 예전에는 강북, 광명, 인천, 산본, 수원등이 그랬습니다. (중략) 결론적으로 전세가율이 높은 아파트가 투자 가치가 높습니다.
수요가 늘어나는 좋은 뉴스는 없을까요? 첫째, 대기업의 공단이 들어선다는 뉴스는 주목해야합니다. (중략) 또 아산병원 등 그 지역에 병원을 크게 증축한다는 뉴스도 살펴봐야합니다.
제가 따르는 가치투자의 원칙은, 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을 때 매입하는 것입니다.
어떤 상황에서도 이기는 것이 가치투자입니다. 다른 이들이 특별히 관심을 주지 않고 거들떠보지 않는 지역에서 물건을 찾아 가치를 분석하고 은행 금리를 능가살 수 있는 수익을 가져오는 부동산을 찾아야 합니다. ... 지금 오르고 있는 곳이 아닌 현재 저평가된 곳에 투자하는 것이 정답입니다.
어떤 사람들은 경기가 좋지 않을 때는 투자하면 안 된다고 합니다. 그러나 시장은 1만원을 가진 1000명이 아닌. 100만원을 가진 10명이 움직입니다. 1998년 IMF당시 뿐 아니라 그 후 200년대 초반에도 경기는 좋지 않았습니다. 수많은 자영업자가 폐업을 했지요. 그러나 2001년~2002년부터 부동산 가격이 상승하기 시작했습니다. 무엇을 의미할까요? 경기와 부동산은 연관성이 크지 않습니다. 오히려 모두가 경기가 좋지 않다고 말할 때가 저렴한 매물이 많이 나오는 매입의 적기입니다. (중략) 2007년 언론과 대중은 어떤 기을 걸었을까요? "강남에 집을 사지 않으면 바보다. 펀드를 모르고 적금만하고 있으면 바보다"라고 말했습니다. 2009년에는 " 현금 보유가 최고다. 무조건 현금을 보유하라. 지금은 경기가 바닥을 향해가고 있다. 이런 현상은 장기간 지속될 거이다. 앞이 안 보일 정도다"라고 말했습니다. (중략) 우리나라 역시 세계적인 초저금리 기류를 따라갈 수 밖에 없습니다. 이자생활자와 현금보유자에게는 최악의 시대가 도래한 것입니다. 또 세계적인 경제위기로 언제 금리가 폭등할지 모릅니다. 지속적인 저금리와 경제위기로 인한 일시적인 고금리를 견딜 수 있는 방법은 월세를 받는 것입니다.
어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 부동산 중개사들마다 보는 시각이 다르기 때문입니다.
여론을 형성할 수 있다는 것이야말로 그들이 가진 또 하나의 권력입니다.
건설사의 목적: 단시간 내에 높은 가격으로 주택 분양하기 (수익구조: 분양가- 건설가) . (중략) 어떠한 변화나 현상에 대해 그 이면을 바라볼 수 있는 안목을 키워야합니다.
'세금이 비싼 오피스텔' 아파트와 오피스텔은 적용되는 법이나 세금이 다릅니다. 아파트는 주택법이 오피스텔은 상가처럼 건축법이 적용됩니다. 같은 30평이어도 실제 사용 면적(전용면적)이 차이 나는데 아파트의 전용률은 70~80%, 오피스텔은 50~60%입니다. 세금 측면에서도 동일한 가격이라도 오피스텔은 취득세와 농어촌 특별세, 지방교육세등을 포함해 매매가의 4.6를, 아파트는 전용 85제곱믿 투택형 이하일 경우 1.1%를 세금으로 부과합니다. 즉 매매가가 1억원이라면 오피스텔은 460만원, 아파트는 110만원을 내야하는 것이지요.
'대단지 아파트의 장점' 700~800세대가 일반적인 세대수라고 보며, 단지가 크면 인근에 편의시설이 많기 때문에 생활하기 편리하고 학교, 주민센터, 쇼핑시설, 음식점 등이 다양하게 들어와 있어 투자가치가 큽니다. 관리비는 세대수로 나누어 내게 됩니다. 따라서 소단지의 경우 관리비에 대한 개별 부담이 커집니다.
대학가에 위치한 부동산의 가장 큰 강점은 생각보다 경기를 많이 타지 않는다는 점입니다. 가까운 곳에 지하철이 없다는 것이 가장 큰 단점이었지만 근처에 대형마트가 있어 생활이 편리하기에 여러 장점도 있었습니다. 이처럼 단점을 능가하는 강점이 있다면 투자할 가치가 있습니다.
투자 대상 어떻게 찾을까? 1. 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다. 2. 해당 아파트에 관해 사전 조사를 한다. 3. 인근 부동산 중개소에 전화해서 확인한다. 4. 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다. 5. 투자 가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다.
지도를 보는 것을 습관화 하기 바랍니다. 부동산 투자의 기본은 지역애 대한 이해입니다. 습관처럼 지도를 자주들여다보기 바랍니다. 핵심지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다. 물론 가치는 같지만 가격은 다릅니다. 상대적으로 가격이 싼 것을 매입하면 됩니다. 예를 들어볼까요? 앞으로 동탄 신도시의 중심은 GTX, KTX,지하처철의 복합 역사인 동탄역이 될 것입니다. 동탄 1신도시와 동탄2 신도시를 통틀어서 이곳이 가장 핵심지역입니다. (중략) 지도를 펼치고 지하철역과 학교, 쇼핑, 대형병원, 대형관공서 등에 많은 원을 그린 후 이 원의 교집합에 속하는 지역을 잘 살펴본다면 좋은 투자처를 찾을 수 있을 겁니다.
등기시 필요한 서류 : 1)매매계약서, 2)등록면허세 영수필 확인서 및 통지서,3)매도용인감, 4)등기권리증, 5)토지대장, 건축물대장 6)매도자 주민등록 초본 7)부동산 거래신고필증 8)매매목록 1통 9)신청서 부본 및 기타(국민주택 채원 위임장)
진짜 부자: 첫째, 플러스 자산이 많아야 합니다. 근로소득외 임대수익, 주식 배당금, 책의 인세, 로열티(지적재산), 내가 없이도 운영되는 사업장 등이 이에 해당합니다. 은퇴시점이 되었을 때는 이 자산이 나의 근로소득을 능가할 만큼이 되어야 합니다. 둘째, 마이너스 자산이 적어야 합니다. 가능한한 집과 자동차는 유지비용이 적게 드는 것으로 소유해야 합니다. 내 자산이 스스로 연 8%의 최저 수익을 능가할 수 있는 자산으로 변하게 만드세요. 셋째, 나 자산을 위한 교육에 돈을 지출해야합니다. 배울 점이 있는 사람들과 교제비가 꾸준히 늘어나야 합니다. 넷째, 만족과 절제를 알아야 합니다. 만족을 모르면 아무리 많은 거슬 소유해도 자신을 부자라고 생각하지 않게 됩니다. 흔한 말 같지만 돈은 나를 행복하게 만들어주지 않습니다. 그저 자유를 줄 뿐입니다. 우리의 첫 번째 목적은 가족의 행복입니다. 다섯째, 구제하는 삶을 살아야합니다. 어느 정도 여유가 생기게 되면 앞만 바로보지 말고 옆과 뒤를 둘러보기 바랍니다. 사실 부자가 되기 전부터 조금씩이라도 다른 이들을 도와야 합니다. 남을 도울 수 있는 사람이 진정한 부자입니다.
흔한 말 같지만 돈은 나를 행복하게 만들어주지 않습니다. 그저 자유를 줄 뿐입니다.
책 1000권이 대학교 4년의 학습량과 같다는 이야기가 있습니다. 특정 분야애 대해 깊이 파고 들어 계속 공부하다보면 어느 순간 지식과 지식이 연결되어 머릿속이 밝아지는 느낌이 들 때가 있습니다. 여기에 도달하면 다른 사람이 보지 못하는 것을 볼 수 있고, 다른 사람이 생각하지 못한 것을 상상할 수 있습니다.
매일 2가지 이상의 경제 신문 읽기를 권합니다. 그날의 주가, 환율, 금리, 미국의 주가 등을 다이어리에 꾸준히 기록해 보세요. 그날의 주요 경제와 부동산 기사 제목도 정리해보세요. (중략) 전문가의 말을 참고하되 전적으로 믿지는 마세요. 정말 그럴까 생각하세요. 정부에서 어떤 정책을 확정했다는 이야기가 나오면 어떤 변화가 있을지 상상해보세요. 정부 정책은 바뀔 가능성이 있다는 걸 염두에 두십시오. 대기업의 투자계획은 20~30년을 내다보고 하는 말이니 주의 깊게 보는 것이 좋습니다. 대기업은 부도안 투자의 귀재입니다. 그들만 따라가도 성공할 확률이 높습니다.
아무쪼록 냉혹한 투자의 세계에서 받느시 성공하여 꿈을 잃지 않길 바라며, 이로써 이웃과 나눔을 실천하기 바랍니다.
선한 사람들이 부자가 되어 이 세상의물질이 부도덕한 곳이 아닌 더 나은 세상을 만드는 곳으로 흘러 들어가길 바랍니다.
